Coronavirus (COVID-19): Nó ảnh hưởng như thế nào đến Hợp đồng thuê thương mại?

Coronavirus (COVID-19): Nó ảnh hưởng như thế nào đến Hợp đồng thuê thương mại?

Sự bùng phát của Coronavirus và kết quả là các doanh nghiệp phải đóng cửa đã gây ra những áp lực chưa từng có đối với chủ nhà và người thuê nhà thương mại. Sau khi trả lương cho nhân viên, chi phí mặt bằng có thể là chi phí lớn nhất của SME, cũng như quan trọng đối với sự tồn tại và thành công trong tương lai của doanh nghiệp khi cuộc khủng hoảng này qua đi. Ở đầu kia của phương trình, chủ nhà cần doanh thu cho thuê và có thể không muốn mất người thuê hoặc giành lại quyền sở hữu mặt bằng trong điều kiện hiện tại. Trong blog này, chúng tôi sẽ xem xét chi tiết hơn các vấn đề chính mà chủ nhà và người thuê nhà phải đối mặt trong những thời điểm đầy thách thức này, cộng với các sáng kiến ​​do chính phủ dẫn đầu được đưa ra gần đây.

Đình chỉ quyền tước đoạt của chủ nhà

Cũng như các lĩnh vực khác của nền kinh tế, Chính phủ đã tìm cách tạo không gian thở cho người thuê mặt bằng thương mại. Đạo luật Coronavirus 2020 (S82 (1)) quy định rằng chủ nhà của các cơ sở thương mại không thể thực hiện hành động tước hợp đồng do không thanh toán tiền thuê hoặc các khoản tài chính khác đến hạn theo hợp đồng, trong khoảng thời gian từ ngày 26 tháng 3 đến ngày 30 tháng 6 năm 2020. Ngày kết thúc này có thể được Chính phủ gia hạn, tùy thuộc vào tình hình diễn biến như thế nào. Chính phủ thông báo rằng luật này có nghĩa là “ người thuê thương mạinhững người không thể trả tiền thuê nhà của họ vì coronavirus sẽ được bảo vệ khỏi bị đuổi ra khỏi nhà ”và“ không doanh nghiệp nào sẽ bị buộc rời khỏi cơ sở của họ nếu họ không thanh toán trong 3 tháng tới ”. Tuy nhiên, trách nhiệm thanh toán tiền thuê nhà không bị chấm dứt, nó chỉ bị đình chỉ cho đến khi lệnh tạm hoãn kết thúc (hiện tại là ngày 30 tháng 6 năm 2020), tại thời điểm đó, nó sẽ đến hạn và phải trả và chủ nhà có thể tìm cách từ bỏ hợp đồng thuê nhà vì không thanh toán tất cả các khoản truy thu đã tích lũy. Rất có thể, nếu không, là vào thời điểm này khi doanh nghiệp đang đứng vững trở lại, nó cần được bảo vệ khỏi bị trục xuất hơn bao giờ hết.

Những điểm chính

Tiền thuê nhà và các khoản tiền khác vẫn đến hạn và người thuê phải trả, sau khi thời hạn tạm hoãn kết thúc và chủ nhà có thể tìm cách tước hợp đồng thuê nhà vì không thanh toán các khoản nợ đã tích lũy

Các biện pháp xử lý khác liên quan đến việc không trả tiền thuê nhà và các khoản tài chính khác vẫn có thể áp dụng cho chủ nhà trong thời gian tạm hoãn tịch thu, chẳng hạn như xúi giục các thủ tục phá sản hoặc kêu gọi bảo lãnh cá nhân và đặt cọc tiền thuê nhà

Lệnh cấm không áp dụng cho việc tịch thu đối với bất kỳ vi phạm phi tài chính nào; chủ nhà vẫn tự do tiến hành đối với những người theo cách thông thường.

Thêm về Coronavirus

Doanh nghiệp của bạn đã chuẩn bị cho Coronavirus chưa?

10 cách các doanh nghiệp vừa và nhỏ có thể vượt qua cơn bão Coronavirus

Tập thể thở phào nhẹ nhõm trong thế giới hợp đồng khi IR35 bị hoãn lại

Người sử dụng lao động nên thực hiện những bước nào khi có Covid-19?

Làm thế nào để vượt qua tranh chấp kinh doanh trong cuộc Khủng hoảng Coronavirus này?

Đồng ý nhượng bộ

Như Chính phủ đã lưu ý, khi công bố việc đình chỉ quyền tước bỏ “.. nhiều chủ nhà và người thuê nhà đã trò chuyện và đạt được thỏa thuận tự nguyện về việc thanh toán tiền thuê nhà…” Một số chủ nhà và người thuê nhà thương mại đang đạt được thỏa thuận về việc sửa đổi hoặc nhượng bộ tình hình hiện nay. Các ví dụ phổ biến bao gồm:

Thay đổi ngày thanh toán tiền thuê thành hàng tháng, thay vì hàng quý

Tạm dừng thanh toán tiền thuê trong một khoảng thời gian, chẳng hạn như 3–6 tháng

Giảm tiền thuê nhà, trong khi virus Coronavirus vẫn ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động kinh doanh

Giá thuê được chuyển đổi vĩnh viễn hoặc tạm thời sang chỉ tính trên doanh thu

Bất cứ điều gì đã được thỏa thuận, tư vấn pháp lý nên được thực hiện về những quyền mà người thuê và chủ nhà có thể đã có (chẳng hạn như lựa chọn nghỉ ngơi hoặc điều khoản Bất khả kháng), những lựa chọn nào có thể có và quan trọng là ghi lại chính xác bất cứ điều gì mà các bên đồng ý, vì vậy để bảo vệ lợi ích của họ và tránh những hậu quả không mong muốn.

Những điểm chính

Nhìn vào hợp đồng thuê! Đây là tài liệu chủ chốt, điều chỉnh mối quan hệ giữa chủ nhà và người thuê nhà và các điều khoản mà người thuê có quyền chiếm dụng mặt bằng. Điều này, cùng với bất kỳ thư bên lề nào hoặc các tài liệu phụ trợ khác, cần được kiểm tra cẩn thận ngay từ đầu để thiết lập nền tảng của bất kỳ cuộc đàm phán nào.

Đảm bảo rằng bất kỳ thay đổi hoặc nhượng bộ nào đều được ghi lại bằng văn bản một cách thích hợp và phù hợp với các điều khoản cho thuê

Trong khi người thuê nhà có thể muốn “bỏ đi” theo bản năng, điều này hiếm khi hoạt động trên thực tế. Chủ nhà không nên nhận lại chìa khóa từ người thuê, vì điều này được cho là có thể dẫn đến việc từ bỏ hợp đồng thuê theo quy định của pháp luật. Nếu các bên đồng ý từ bỏ hợp đồng thuê, điều này cần phải được lập thành văn bản. Điều này có tầm quan trọng đặc biệt đối với người thuê, người vẫn phải chịu trách nhiệm về các nghĩa vụ và nghĩa vụ của người thuê trong hợp đồng thuê, trừ khi và cho đến khi hợp đồng thuê đã được chuyển giao có hiệu lực.

Cả hai bên nên xem xét vị trí bảo hiểm liên quan đến việc người thuê phải ngừng giao dịch và mặt bằng bị bỏ trống. Hợp đồng thuê cũng có thể yêu cầu người thuê duy trì một mức độ an ninh nhất định, nếu mặt bằng bị bỏ trống và yêu cầu tuân thủ các yêu cầu của công ty bảo hiểm nói chung. Chủ nhà sẽ phải tuân thủ các điều khoản bảo hiểm của chính mình và điều này có thể bao gồm nghĩa vụ thông báo cho các công ty bảo hiểm nếu mặt bằng bị bỏ trống.

Xem xét các điều khoản của bất kỳ Đảm bảo cá nhân hoặc Đặt cọc Thuê. Kêu gọi những điều này có thể là một biện pháp hấp dẫn đối với chủ nhà, nhưng có ý nghĩa tài chính đáng kể đối với người thuê và / hoặc người bảo lãnh.

Lời khuyên hàng đầu

Cuối cùng, bạn nên xem xét những bước tiếp theo là gì?

Giao tiếp là chìa khóa; nếu cả hai bên có thể hiểu được tình hình và mục tiêu của bên kia, thì sẽ có nhiều khả năng đạt được một nhượng bộ được cả hai bên chấp nhận.

Nếu các nhượng bộ được đồng ý, cả hai bên nên nhờ tư vấn pháp lý để đảm bảo những điều này được lập thành văn bản phù hợp nhằm bảo vệ lợi ích của họ và tránh hậu quả không mong muốn.

Người thuê không nên từ chối trả tiền thuê trong thời gian tạm hoãn, cũng như không nên bỏ đi; cả hai hành động này đều không có khả năng giải phóng người thuê khỏi các nghĩa vụ hợp đồng theo hợp đồng thuê.

Chủ nhà nên yên tâm rằng, mặc dù họ không thể tìm cách mất tiền thuê nhà trong thời gian tạm hoãn, nhưng tiền thuê nhà vẫn tiếp tục giảm đến hạn và quyền bị tước quyền sử dụng nếu không thanh toán các khoản nợ tiền thuê nhà tích lũy đó lại phát sinh khi lệnh tạm hoãn kết thúc.